小区车位紧张，业主车辆应该怎么停?物业公司应该怎么管?政府出台指导意见!
伴随
城镇化的快速发展
居民生活水平的不断提升
城市汽车保有量
大幅提高
小区业主停车难问题
日益凸显
日前，上海市浦东区建交委正式印发的《浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)》通知，为困扰住宅小区业主停车难问题提供了"参考答案"和"指导意见"。
浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)
1.[依据和目的]
为加强住宅小区机动车停放精细化管理，规范机动车停放秩序，保障住宅小区公共安全和公共秩序，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市停车场(库)管理办法》(沪府令第85号)和《关于促进本市停车资源共享利用的指导意见》(沪交设(2016)1027号)等有关规定，特制定本指引，供业主委员会、物业服务企业、业主及相关单位、部门参考。
2. [基本原则]
住宅小区机动车停放管理遵循以下原则：
2.1 公共安全优先原则。机动车停放管理应优先满足业主安全通行、抢险救护、消防等方面的安全需要;
2.2 业主使用优先原则。住宅小区内的车位、车库以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应优先满足本小区业主自有产权的家用轿车停放的需要;
2.3 资源合理利用优先原则。停车位的安排与使用，应优先考虑实现停车位资源合理利用、物尽其用的需要;
2.4 停车位倡导共享原则。停车位在临时空闲不用时段，鼓励和倡导相关单位与住宅小区之间、业主与业主之间实行错时共享停车位。
2.5 车辆总量适度控制原则。在目前停车位已经基本饱和的情况下，车辆增加速度应兼顾到车位增加的速度。
2.6 分类管理与差别化收费原则。根据居住者身份、车辆所有者身份、车辆大小、车辆使用性质、一户拥有车辆多少等情况，统筹考虑实行分类管理、阶梯差别收费。
2.7 信息公开透明原则。小区停车管理制度、方案、停车收费标准、共有车位使用情况、小区车位与车辆总量、停车公共收益收支情况等应按小区管理规约约定或政策规定实行公开。
3. [责任主体与管理单位]
3.1 业主是住宅小区机动车停放管理的责任主体。业主共有机动车车位的使用与日常管理制度、收费等事项纳入管理规约，由业主共同决定。
3.2 物业服务企业是机动车停放管理的实施单位。物业服务企业应当依据包括但不限于以下规定或约定实施管理：
3.2.1《物业服务合同》的约定;
3.2.2业主大会制定的《管理规约》(停车管理与收费相关制度);
3.2.3国家或本市制定的相关政策法规规定。
3.3 物业服务企业受业主大会委托对机动车停放实施管理活动，应接受业主委员会、业主等监督。
3.4 鼓励和倡导物业服务企业、业主委员会积极采用互联网、物联网等新的智能信息技术，加强小区停车、收费与安全管理，提升管理信息化、智能化水平。
4. [车位的归属]
4.1 住宅小区内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人(包括开发商、业主，以及依法取得授权处理的物业管理单位、中介代理企业等)通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4.2 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。
征收安置房小区停车位应属于业主共有，部分通过招投标方式建设的老项目或部分历史遗留项目，小区停车位产权归属应按招标文件约定，或依据主管职能部门协调意见确定。
共有产权房小区停车位属于业主共有。单独选址、集中建设的共有产权保障住房地下车库产权为全体购房人共有。
4.3 属于业主共有的车位，不得以加装地桩锁、摆放自行车、电动自行车、椅子等物品实施抢占车位行为。
5. [车位总量信息告知]
5.1 小区车位无法满足新增机动车辆停放需求时，业主委员会、物业服务企业应当在小区显著位置、出入口或楼道内设立"车位已饱和、购车无处停"等类似提示告知牌，告知牌宜载明小区停车位数量和小区已有车辆数量，提醒业主购车后可能遇到小区内无法停车或停车难的状况。小区停车位数量和小区已有车辆数量应每季度告知一次。
5.2 业主购车前，应主动向小区的业主委员会、物业服务企业咨询停车位情况。业主委员会、物业服务企业应主动告知小区目前停车位数量和已有车辆数量基本情况。
6. [缓解车位不足的措施]
6.1 内部改造挖潜。在不影响小区安全的前提下，依法召开业主大会(业主大会未成立的，由居民委员会征求意见)，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并按相关规定报经有关部门审批，可通过适度扩宽小区道路、绿地等实施改建等方式，统筹利用小区的空余场地及相关空间改造挖潜，改建、扩建、新建临时地面停车位、地下停车库或立体机械式停车设施。
6.1.1改建、扩建、新建停车位涉及绿化调整的，应按《上海市居住区绿化调整实施办法》规定处理;涉及到建筑、特种设备行业的，应按相关规定办理有关手续。
6.1.1.1 涉及树木迁移或砍伐的，业主委员会或居民委员会根据树木影响范围确定绿化调整征求意见的范围，方案需经征求范围内占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并向市或区绿化管理部门办理树木迁移、砍伐审批手续。
6.1.1.2 涉及绿地内部布局调整的，由全体业主共同决定小区绿地内部布局调整方案。调整方案需经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
6.1.1.3 改建、扩建、新建地面停车位宜采用绿化网格空心砖铺设，并设置一定数量新能源充电用车位。
6.2 加强管理挖潜。合理施划停车位、合理规范小区行车路线(如单向通行)，以尽可能增加停放车辆数量，改进行车秩序。
6.3 错时停放车辆。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，镇人民政府或者街道办事处应提出错时停车方案。
6.4 共享停车设施。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。镇人民政府、街道办事处根据辖区内的停车需求与停车泊位资源状况，组织指导共享区域内居民委员会、业主委员会、相关单位协商制定该区域停车场(库)资源共享方案，签订共享协议，共享停车设施。
7. [停车位转让、使用限制]
7.1 住宅小区内的机动车停车位，应当优先提供给本小区内的业主、使用人使用。因小区停车位无法满足业主停车需求时，可适当规定非业主自有的外来车辆临时进入时段及在小区内停留时间。
7.2 建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。
7.3 停车位不得转让给本小区以外的单位、个人，并应当保证已租用车位业主的优先购买权;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人临时使用。物业服务企业应当公示停车位出租情况。
7.4 建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。
8. [停车位施划]
8.1 施划停车位应当事先由居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同制定施划方案，并充分听取业主、相关单位的意见和建议。
8.2 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内，住宅小区内的学校、幼儿园等人员进出量大且频繁的单位门口周边半径25米内，原则上不得施划停车位。
8.3 物业服务企业在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得影响消防通道应急使用，不得影响消防设施使用，不得妨碍行人和其他车辆通行。
8.4 停车位标线和车位编号应当整齐、清晰、美观，物业服务企业宜根据物业服务合同约定或者业主委员会、居民委员会工作要求，每二年重新划线一次(建议使用专用反光漆)。
9. [安全标识与设施]
业主委员会、物业服务企业应当在小区内设置相应的安全行车与停放标识、设施：
9.1 小区机动车入口应当设立限速5公里交通、禁止鸣号标志，并在地面安装减速带;
9.2 小区道路单向通行的，应设立高度适宜、清晰、明确的行车方向交通指示标识，标注"单向通行"字样和行车箭头方向，引导车辆按规定路线行驶;
9.3 小区道路弯道处或宣传广告栏影响造成视线不良处，应当设立凸面镜，并在地面安装减速带;
9.4 鼓励和倡导安装车牌识别、自动计费等功能的车辆出入道闸与管理系统;
9.5 消防通道处或消防登高面用地，应当设立"消防通道禁止停放车辆"、"消防登高处禁止停放车辆"高度适宜、清晰、明确的立式告示牌，地面标识相应字样，并用划设内有打叉的黄色方格，以表示此处禁止停车。
9.6 小区机动车出入口、车辆主要停放场地，宜安装有补光的监控摄像头设备。
9.7 停车场所应配置适量的灭火器。
9.8 安全标识与设施应保持清洁、完整，如破损应及时更新。
10. [车辆行驾及停放行为限制]
机动车在住宅小区内行驾及停放，不得存在下列行为：
10.1 占用消防通道及消防通道出入口、消防登高处用地;
10.2 占用小区公共绿化、小花园、小广场等;
10.3 以超过小区限定的速度(一般为时速5公里)行车;
10.4 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内等可能影响人车通行、安全的地方停放车辆;
10.5《管理规约》不允许或小区道路荷载能力无法承受的大型客车、卡车或集卡等驶入、停放在小区内;
10.6 进出小区出入口及小区内鸣喇叭;
10.7 夜间停车锁门发出可能影响他人的提示声;
10.8 在非个人产权车位上自行加装地桩锁;
10.9 停车跨压停车位标线;
10.10 其他可能明显影响业主日常生活、正常通行的停车或行车行为。
11. [停车登记管理与停车引导]
11.1 业主委员会、物业服务企业应形成工作合力，根据小区实际情况，在广泛听取业主意见或建议的基础上，制定或修订《管理规约》，或者专门制定车辆停放管理制度，提交业主大会表决通过。居民委员会应予以指导、协调。
11.2 业主委员会、物业服务企业应当建立车位使用登记制度，详细记载小区停车位使用、出租、转让及常驻车辆所有人、号牌号码、车主对应房屋产证信息、具体联系方式等内容，相关业主应积极配合。
11.3 已经因历史等原因形成固定停车位使用的，业主委员会、物业服务企业应当遵循"尊重历史、兼顾公平、平稳有序"的原则，共同制定固定车位安排轮候信息登记公示制度、制定固定车位因房屋出售、业主丧失机动车驾驶资格、名下无机动车辆等情形退出制度。
11.4 业主临时性不使用固定停车位时，应当主动通过口头、电话等有效方式，提前告知物业服务企业秩序维护员(保安)，或通过业主微信联系群告知其他业主，该车位可供其他业主停放的时间段，避免停车位资源浪费。有固定停车位的业主不得将车停放在非固定车位上。
11.5 物业服务企业应加强对秩序维护员(保安)的业务培训，明确对车辆行驶、停放的引导、管理的工作职责及业务规程。
11.6 秩序维护员(保安)要正确引导小区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并督促整改。巡查中如发现车辆有车窗、车灯未关、漏油、漏水等情况能通知车主的宜及时通知车主。
11.7 住宅小区内车位或局部区域已停放饱和时，应当在小区入口处或局部区域进入处设立"车位已满"等类似友情提示，以避免车主在小区内已无车位的情况下进入小区或局部区域。
11.8 设置电子显示屏或电子进出道闸的小区，应充分利用电子和网络信息技术，具备车牌号码自动识别功能，即时显示小区停车位的剩余情况、交费情况等信息。提倡住宅小区停车位及使用情况纳入城市运行管理系统。
11.9 在车位难以满足本小区业主自有产权的家用轿车停放需要情况下，宜适当实行非业主自有的外来车辆(特种车辆除外)限制进入小区的措施，以优先保证业主停车所需。确实因特殊原因需要进入小区应问清楚进入原因。
11.10 经许可临时进入小区内的外来机动车短时间临时停放可能影响其他车辆的，车主应当主动在前挡风玻璃明显位置明示联系手机号码。物业秩序维护员(保安)在车辆进入时，应提醒车主或发放友情提示卡，如"人车暂时分离，必须留下联系手机号，且不得妨碍其他机动车通行"。
12. [违规停放车辆的处理]
12.1 物业服务企业秩序维护员(保安)在日常巡视过程中发现的违反停车管理相关规定等乱停乱放行为，要立即劝阻、制止。
12.2 当场劝阻、制止无效，或者事后发现的，物业服务企业要在车辆前挡或驾驶位侧挡玻璃上张贴《车辆违规停放整改告知单》。阻碍消防通道的，还应同时张贴《浦东新区消防违规行为及法律责任风险告知单》，并即时向业主委员会、居民委员会或执法部门报告。
12.3 业主委员会、居民委员会应对车主加强教育和引导。对拒不改正的，业主委员会、居民委员会、物业服务企业要记录在案，可依据《上海市住宅物业管理规定》相关规定，利用小区公告栏，及时公示当事人房屋地址及违规事实，并报请有关行政主管部门予以制止或者依法处理。
12.4 根据相关政策规定、管理规约或者业主大会决议对违规停车行为进行处置所产生的费用由责任人承担。
12.5 停放在小区内长期不使用的机动车(俗称"僵尸车")，业委会、居委会、物业服务企业可通过小区公告、电话等方式告知车主主动移走。业主拒不移走或无法联系车主的，应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。
13. [车辆停放收费]
13.1 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。
13.1.1业主共有停车位的收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。业主大会成立后，收费标准以及一户多车分类差别化阶梯收费标准，由业主大会决定。
13.2 物业服务企业应当在小区机动车出入口或门卫室、物业服务窗口等公示收费标准，并按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不得乱收费。
13.3 车位使用人以及临时进出小区超出规定时间的车辆应当按照规定或者约定交纳车辆停放费用。
13.4 公安、消防、抢险、救护、环卫、房管(物业督查)、物业急修等执行公务或实施作业时在物业管理区域内停放，不得收费。
13.5 对临时进出车辆停放实行收费的，应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证放行。安装有进出自动识别车牌、自动计费道闸系统的，按计费显示金额收费。
14. [停车收费的归属与管理]
14.1 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位收取的停车费，在扣除合理、必要的管理成本后的收益，归共同拥有该物业的业主所有。
14.2 停车收费产生的公共收益主要用于补充专项维修资金，剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。
14.3 停车收费产生的收益应按规定或约定纳入维修资金专户进行管理。每季度将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。
14.4 业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。
15. [停车矛盾和纠纷化解]
15.1 居民委员会指导业主委员会建立停车矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间因停车位安排使用或改建引发的矛盾和纠纷。
15.2 业主委员会无法调解或调解不成的，镇政府或街道办事处、居(村)民委员会应当充分发挥人民调解委员会或街镇物业管理纠纷人民调解委员会作用，调解因停车位安排使用、停车位改扩建等引发矛盾和纠纷。
15.3 因停车位安排使用或改扩建引发的重大、疑难的矛盾和纠纷，镇政府或街道办事处可报请区物业管理纠纷调解委员会介入研究和调解。镇政府或街道办事处综治门部和房屋管理机构等应予以协助。
15.4 因业主对停车位安排使用或改扩建不满实施强行占用小区机动车出入口等行为违反治安管理处罚法的，可报请公安机关依法处理。
16. [本指引与管理规约的衔接]
16.1 业主大会制定住宅小区停车管理制度、方案时，可结合小区实际情况，参考本指引的相关内容，充分听取业主意见，拟订小区管理规约或停车管理制度、方案，并依法召开业主大会，由业主共同表决通过。
16.2 依法表决通过的管理规约(或停车管理制度、方案)，对全体业主具有约束力。
17. [本指引的属性]
本指引相关内容为指导性意见。法律、法规、规章或上级机关制定的文件有明文规定的，以其规定为准。
编后语
亲爱的小区业主：
面对趋势，希望您对小区没有足够的地方让所有车都能停放有充分的了解和预判。
面对现实，希望您对有车却可能进不了小区停放要有充分的心理准备。
面对困难，我们希望广大业主彼此理解、互相谦让、守望相助、共同担当、共同努力。
总而言之
缓解停车难
让小区更安全
将永远在路上
