政策解读
一、物业管理条例颁布的背景
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。
二、新《物业管理条例》的新增规定
新《物业管理条例》新增规定，物业费应保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动，新《条例》也给出了明确规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。另外，物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
三、物业出现这8种情况，可以拒缴物业管理费
1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;
2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交;
3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;
4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法;
5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;
6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳;
8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。
四、新《物业管理条例》明确指出
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
问题解答
一、准备装修自己的房间，需要报备物业吗?
【答】：是需要的。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
二、业主大会有什么事是需要一起决定的?
【答】：下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
三、物业管理费应当怎么收?
【答】：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
