物业管理权信托的法律构架

　　物业管理权信托的法律构架

　　信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成,并发展成一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。信托制度产生于英国，发达于美国，现在信托制度已经突破英美法系与大陆法系的限制，通行于世界上200多个国家和地区。

　　我国信托法于2001年10月1日实施,标志着信托制度确立为我国一项基本的民事法律制度。信托制度的确立，这为我国长期以来承继大陆法传统的财产权制度增添了新的内容。信托财产管理权与受益权的分离,信托财产的独立性以及利益冲突的防范,这些内容是信托制度区别于其他民法财产权保护制度的重要标志。物业管理采用信托制度，体现了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点，应当具有很强的生命力。

　　信托是一种以信任为基础，以财产为中心，涉及委托人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度，在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能，在协调物业管理过程中的复杂关系具有不可替代的作用。

　　一、物业管理权信托的物权基础

　　信托是一种以财产为中心的法律关系，因而信托财产是信托存续的物质基础，是联结信托关系的第一要素，没有信托财产就没有信托关系。对于信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。有人认为信托财产是一种特殊的财产，也有些人认为，信托财产是财产权利。这种争议也就是在本人设计物业管理权信托过程中以及在朗琴园小区应用后很多人提出的问题。本人认为，按照信托法第二条的规定："本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。"，我国信托制度的信托财产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表象行使。

　　物权法生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物权法第七十条确立了区分所有权制度，规定"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权按照信托法的规定，完全可以成为信托财产存在。有人以共有部位和配套设施不能与业主专有部位分割为由，提出不符合信托财产独立的原则，对物业管理权信托提出异议。本人认为，这种疑义是没有关注到我国信托法第二条规定的信托财产就是"财产权"以及物权法第七十条区分所有权本身就将专有部分的所有权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理在理论上的分离。

　　至于社区共有设备、设施、场所，按照物权法第九十六条共有物的管理设定管理权信托部应当产生任何法律问题。业主大会决议归集的物业费(物业维护基金)作为财产建立信托更不会产生歧义才是。

　　二、物业管理权信托关系的当事人

　　在信托关系中，委托人、受托人、受益人构成信托关系的基本主体。在物业管理权信托中，也依然存在这些基本主体，当然也可以根据需要另外设定更多的主体。

　　1、委托人

　　在物业管理权信托中，业主大会或者业主委员会谁是委托人，能否成为委托人，这是争论的焦点，也是有很多人质疑的地方。

　　信托法第十九条规定：" 委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。"业主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组织，其合法性不容置疑。业主大会的决定的效力物权法第七十八条赋予的，同时业主大会决定作为业主共同决定的一种形式，与物权法第七十六条规定的共同决定权不产生矛盾。业主大会决定设立物业管理权信托有法律基础，也不损害任何侵害任何业主的权利。

　　物权法生效后，业主委员会不再是业主大会的执行机构，但是因为有物权法第七十八条的限制，业主委员会不能成为物业管理权信托的委托人。但是，如果小区的管理规约确定业主委员会为业主大会的常设机构，由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业管理权信托七月是一个合适的角色，也符合《物业管理条例》的有关精神。

　　物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题，也是提出异议的一些专家关注的。物业管理权是共同管理权，只要符合物权法确定的共同管理权的形式条件即可。况且物权法规定的区分所有的建筑物的处分权以共有物的处分权都确立了多数决的原则。具体规定已经体现在物权法第七十六条、第九十七条。