解读《前期物业服务合同》
日前建设部出台了《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称示范文本)。这个示范文本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。为此，我们特对此示范文本做个简要介绍与解读。
1 示范文本意义深远
于去年9月1日起施行的国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定;在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
评点.条例出台一年多来，关于前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。现在示范文本的出台，为贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同，就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，其重要意义不言而喻。
2 包干制、酬金制选其一
根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
评点:根据福建辉扬律师事务所林丹律师的意见，包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险共担的原则，因而更有利于业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。
3 来售房子物业费开发商交
新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的巴竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由开发商全额交纳。
评点:其实这在去年出台的《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。这一新规定也许将有利于制止开发商的"赖账"。
4 业主承担连带责任
示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
评点:福建辉扬律师事务所的林丹律师说，这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。
5 规定物业承接验收办法
示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定，提出对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
