本文作者：焦富民 扬州大学法学院教授
一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围
建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于"共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题"， [2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。"共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。" [3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。
(一)共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察
如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。
1.排除式
排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为"建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物";第4条规定："共用部分"即指"通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。" [4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即"区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有"。台湾"公寓大厦管理条例"第3条第4款规定："共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。" [6]
2.列举式
该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定："在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所;(3)任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如：电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直接通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。" [7]
3.排除与列举、推定相结合式
大多数国家的立法例采用排除与列举、推定相结合式来确定共用部分的范围，如法国、德国和美国等。在法国，"判定区分部分与共同部分的决定性特征是‘使用’，即当事人如何使用房屋或土地的某一部分：如果系特定所有人排他地使用，其应为区分部分;如果系全体共有人或其中部分共有人共同使用或利用，则应为共同部分。"根据法国1965年住宅分层所有权法规定，共用部分系指供区分所有者全体或数名区分所有权者予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地，该法还对共用部分的范围做了列举式详尽规定，"在当事人无相反约定，或不存在相冲突的权利证书时，根据1965年法律的规定，下列财产视为共同部分：土地，水流，公园和花园，进出通道，房屋的主要组成部件(地基、屋顶，墙等)，共同的基本设施(如电梯、垃圾通道、锅炉、电视天线、排污管道或暖气管道)，烟囱头、管道，共同服务的场所(守门人住房、垃圾存放处等)，过道和走廊。" [8]
德国用排除和推定的方式确定共用部分的范围，并把其分为法定共用部分与约定共用部分。依德国住宅所有权法第1条第4项及第5条第2项规定，共用部分的范围包括：(1)建筑物所在之土地及其附属的庭院，及围绕建筑物的空地;(2)维持建筑物安全必要的建筑物的构成体部分，如外墙、屋顶、地板等;(3)供住宅所有权人共同使用的设施、设备部分，如楼梯、冷暖气设备、自来水等;(4)本为专有部分客体而具有封闭性空间，但依住宅所有权人全体约定，供共同使用的部分。 [9]
美国统一区分所有物业产权法第3条采用了排除式来确定共用部分的范围，即"指除房屋单元以外的全部物业小区"， [10]同时，联邦公寓所有权法第2条对共用部分的范围做了详尽的列举："建筑物
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