论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　论述物权法及新司法解释下的物业管理问题

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量，另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。近年来，我国各地区的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势。作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理妥当与否直接影响社会的和谐。

　　2007年《物权法》出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。近日，在物权法实施一年多后，最高人民法院在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求的基础上又出台了将于今年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个重要的司法解释，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。那么物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢?本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。

　　业主身份确定问题

　　业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有、使用专有部分，而仍未办理所有权登记的情形并不少见。一些小区住户，由于法律规定的缺漏而无法取得业主身份，影响了其对共有部分的利用以及共同管理权的行使。为此，最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定："依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。"如此，业主身份范围问题得到了解决。解释不以登记为准的确定方式，扩大了业主的范围，符合当前现实，能更好维护业主自治秩序，稳定建筑物区分所有权法律关系。

　　小区车位问题

　　随着经济的快速发展，个人财富逐渐增加，私家车也越来越普遍，小区的车位问题也成了无法回避的问题。物权法74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。但是，在实践中又出现了开发商将大部分或者全部的车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位以高价零售给其他业主的情况。开发商的这种行为并不违反物权法的规定，但是单个业主的权益依然受到损害。针对现实的情况，高院的司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定。并进一步规定配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。开发商必须按比例将车位分配给业主的规定，杜绝了开发商钻法律空子，侵害业主权利的行为，使每一个业主都将有机会按照比例取得车位。同时，只要开发商按房屋套数比例分配车位则就应被认为是符合物权法对车位"首先满足业主的需要"的规定。那么，一些拥有多部私家车的业主要求开发商多提供车位的要求将被拒绝。这使得有车或者有多辆车的业主和没有车的业主的地位平等，使车位分配更加公平，也防止开发商与业主之间，业主与业主之间因车位问题发生纠纷。