解读《物业承接查验办法》
因小区公共设施无人验收或验收不全，业主入住后发现问题，常遭物业公司与开发商"踢皮球"。今后，这笔糊涂账有望通过物业承接查验环节得以明晰。10月30日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，住房和城乡建设部发布的《物业承接查验办法》(以下简称《办法》)将于明年1月1日起施行。《办法》规定，开发商应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。业内人士表示，新规出台有助于业主维权。
新旧物业交接业主能否参与查验?查验时发现有设备、资料等不合格如何处理?原物业拒不退出该怎么办?……就业主关心的问题，记者请建设部门专家结合案例，解读《办法》。
物业先查验责任可明确
【案例】市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。
【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现并要求开发商维修。一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。《办法》的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。
《办法》规定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。《办法》的实施，可以
物业档案归全体业主所有
【案例】市民梁先生住的小区，前期物业管理公司即将期满。小区业委会筹备小组征求业主意见后，准备聘请新的物业管理公司。此事备受小区业主关注。梁先生说，自入住以来，业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容。这次更换物业，很多业主希望能详细地了解小区路灯、建筑物的基础等小区公共部分、设施的资料。
【政策解读】不只是梁先生，很多小区业主都不了解，或者很少关心小区物业的档案。业主入住后，一旦小区的公共设施、部位等出了问题，因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生，遭遇开发商和物业管理公司"扯皮"的事也就不可避免。《办法》的实施，则可避免开发商和物业踢皮球。按规定，物业承接查验档案属于全体业主所有，业主享有知情权和监督权。前期物业服务合同终止，新旧物业企业更替时，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
开发商要在物业交付使用15日前，和物业企业完成承接查验。在查验工作开始之前20天，开发商就得把竣工验收材料、设备清单、保修文件等资料移交给物业企业。物业企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。同时双方要签订协议，对基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。交接产生的费用，由开发商和物业企业在前期物业服务合同中约定，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
业主代表可参加现场查验
【案例】市民梁先生还有疑问，进行现场查验如果没有第三方监督，只有开发商、物业公司两方，则很难避免开发商和物业公司串通一气作假。能否由小区的业主本人或者业主聘请的第三方参加现场查验?
【政策解读】为了保障业主利益，《办法》规定，物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，也可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。在物业交付使用15日前，建设单位或开发商与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。
物业查验记录包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。业主代表如果在查验时发现不合格的项目，可要求开发商应进行返修并商定时间复验。在物业承接查验活动中，如果建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。业主可凭借知情权和监督权，向物业所在地房地产行政主管部门对建设单位和物业服务企业承接查验的行为进行投诉。
老物业拒不退出要处罚
【案例】因对开发商选聘的老物业公司不满，南宁一小区的业委会炒了老物业的"鱿鱼"，并选聘了新物业公司。但老物业拒绝退出，新物业强行进入，双方为此发生纠纷。同时许多业主还担心，原物业合同失效了，老物业会在纠纷期间将业主预交的物业费以及数千万元的公共维修基金卷走。
【政策解读】新老物业更替导致的纠纷时有发生。小区业主在维权时应理性，不能采取过激行为。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。
按规定，原物业公司应在查验接管工作完成后10个工作日内，全部撤出物业管理区域。如果开发商、业主或原物业公司不按规定移交有关资料，当地房地产行政主管部门可责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，并按有关规定处罚。
同时，《办法》明确，开发商或原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目，一并移交给新物业公司。除了钱以外，开发商、业主大会和原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业管理公司。
■名词解释
物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
