《关于规范广州市住宅物业服务收费管理的通知》解读
广州两部门发文规范住宅物业服务收费——
小区物业服务收费和停车费放开后，不少市民担心这两项收费会"乱涨价"，不过现在终于可以放心了。新快报记者昨日了解到，广州市发改委和住建委近日联合发出《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)，对物业服务收费、水电分摊、装修过程中收费等诸多市民关心的问题予以规范。《通知》已于11月9日施行，有效期3年。
《通知》规定，新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。物管方收取的装修保证金最高不得超过2000元，且业主装修过程中物管方不得收取管理费。同时，园林水池喷泉、保安亭，以及小区举办活动等水电费用均不得向业主分摊。
■新快报记者 占文平
焦点1
前期物业服务收费需写进购房合同
根据国家有关放开物业收费精神，去年发布的《广东省定价目录(2015年版)》规定:从去年8月15日起放开小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费，施行市场调节价。这个政策的初衷本是由市场调节价格，不料却成为不少小区物管方涨价的依据，广州一些小区的物业服务费和停车费应声而涨，导致物管方与业主之间的矛盾、纠纷不断。
鉴此，《通知》参照2010年原广州市物价局、国土房管局出台的物业服务收费标准，重新启用"政府指导价"，明确规定:新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。
《通知》要求，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。
同时，新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况(物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等)，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显着位置进行公示。
焦点2
业主大会成立前车位管理费有上限
那既有小区物业服务收费要调整怎么办?《通知》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。而对
住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。
同时，《通知》规定，住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。
业内人士分析认为，上述规定意味着物管方未经"双过半"业主同意而单方面上涨物业服务收费的行为，今后将不被允许。同时，《通知》在多个环节中对有无业委会采取了区别对待，现实中由于未成立业委会，物管方想调价可能就需要自行收集"双过半"业主意见，工作量繁重，这样客观上有可能促使物业服务企业推动业委会成立。
此外，《通知》还规定， 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将企业名称、服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显着位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。
焦点3
收取装修保证金最高不超过2000元
《通知》规定，业主如果要进行房屋装修，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。物业服务企业不得收取装修管理服务费。
如果装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏，怎么办?《通知》规定，装修业主应当及时修复。若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。
《通知》具体规定，物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。
针对装修产生的垃圾余泥，《通知》规定，由业主自行清运的，物业服务企业不得收费;业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。
焦点4
物业企业自用水电费用由企业负担
《通知》表示，住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。
同时，针对现实中容易产生纠纷的地方，《通知》细化规定:住宅小区物业服务企业办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担;住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支;住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。
解读
想超政府指导价限价? 需依法进行公开招标
现实中，不少一手住宅的前期物业，往往由开发商直接交给旗下的物业公司打理。《通知》针对这一现实情况，也重点做了规范。
《通知》规定，新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准(即2.8元/平方米·月)。
《通知》解释，实行政府指导价的物业服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。
如果想超过2.8元/平方米·月的政府指导价?《通知》中开了口子，但做了限制。即新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米·月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。
区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。
《通知》还表示，商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位(一般为开发商)承担。
业主交了物业费 不用再交门禁维护费
《通知》第18条规定，对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务公司)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。
住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。
小区内幼儿园和医院也要交物业服务费
目前在广州一些大型楼盘都配备有开发商旗下的幼儿园、医院等。《通知》第16条规定，住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施;医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院(站)等医疗机构和社区卫生服务机构。
