《无锡市物业管理条例》解读
首次业主大会必须在属地街道办事处组织领导下开展;小区分期建，业委会符合条件可分期成立;欠交物业费行为将与个人信用挂钩……9月1日起，《无锡市物业管理条例》(以下简称《条例》)将正式实施，该条例于今年5月29日经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，明确了一些以前没有明确的问题。对于其中的一些亮点，昨天，记者邀请无锡市住房保障和房产管理局物业管理处处长施冬雷作了解读。
另据了解，无锡市业主委员会指导规则、前期物业管理履约保证制度、物业服务收费办法、物业服务企业诚信管理制度等配套性文件，也将相继制定出台。
■欠交物业费行为将与个人信用挂钩
《条例》规定：业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
解读：业主欠交物业费表面上看是对物业企业服务不达标的一种"反制"，但实际上侵害的是已缴物业费业主的权益。在上海，业主欠缴物业费半年以上的，两次催缴无果，经行业协会取证确认，即可报送市级信用平台对拒缴费业主进行征信，制约更严格。这也是我市首次将物业欠交行为与个人信用挂钩，一旦信用记录有了"黑点"，今后有可能会影响借贷、消费等行为。
■车位车库应优先满足业主使用
《条例》规定：建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。
车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。
解读：小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显着位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。
■分期开发小区可分期成立业委会
《条例》规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
解读："先期开发部分"指小区分期开发建设的部分，如小区分四期开发，一期已经完成，则一期如符合条件就可以成立业主委员会。这里的"符合条件"一是符合小区分期交付条件，二是符合省《条例》第十三条"(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的"两个条件之一。但此时的业主大会、业主委员会只能代表一期，因此是有限权的业主大会、业主委员会，具体权限将在即将出台的《无锡市业主委员会指导规则》中明确，从而解决分期开发建设难以成立业主大会的问题。
■街道对业主大会有指导监督职责
《条例》规定：街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务，业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。
解读：《条例》强化了物业管理应该建立由"行业管理+属地管理+综合管理"的行政管理体系。行业管理即为物业行政主管部门对物业服务企业的监督管理;属地管理是由街道为主、社居委为辅，主要负责指导监督业主大会、业主委员会的成立和换届，协调业主与业主委员会、物业企业间的矛盾纠纷;综合管理由其他诸如公安、城管、物价、质监、工商等行政部门根据各自分工负责。
《条例》进一步细化了街道层面的联席会议制度，并说明了联席会议召集部门、组成部门及人员，所要协调处理的主要事项，加强了属地管理的工作职能。
《条例》十六条还对业主委员会换届时的工作经费和经营性收益等情况进行审核作了明确规定，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显着位置公示。此条款主要是解决当前一些业主委员会账目不公开、收支不透明、工作经费不公示等主要问题。
■业委会换届选举期间不得解聘物业
《条例》规定：业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事
处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理违约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。
解读：《江苏省物业管理条例》具体规定了业主委员会的人数，任期年限、差额选举制度、业主委员会成员条件，这些均适用当前我市业主委员会运作。在我市出台的《条例》中，具体细化了业主委员会的任职条件和要求，并首次将个人诚信纳入业主委员会任职条件之中，同时强化了业主委员会换届工作。
本条款是无锡市业主委员会活动规则的重大调整，借鉴了上海市做法，加强了属地管理对业主委员会的指导，以解决换届改选中出现的矛盾突出的问题。特别是在当前业主委员会整体运作还不成熟的情况下，有助于规范业主委员会运作。
■物业服务企业进场要交履约保证金
《条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。
解读：根据这一条款，如果物业服务企业合同到期撤出，则建设单位有责任履行落实前期物业管理单位的责任，即应当按原服务标准、收费标准进行招投标另行选聘前期物业服务企业。
《条例》明确要建立"前期物业服务履约保障制度"，在前期物业管理中，开发建设单位和物业管理单位职责，业主因为是被动接受物业服务的，无选择权。履约保证制度主要是包含履约保证金制度、前期物业管理监督核查等监督管理制度。履约保证金由开发建设单位和物业企业共同交纳，一定年限后返还。
■要当业主大会筹备组成员要符合条件
《条例》规定：筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。
解读：筹备组成员的素质和能力直接影响了首届业主大会召开、首届业主委员会选举。《江苏省物业管理条例》对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示进行了规定，但对推荐方式未作规定，在我市实际运作中遇到了很多问题。《条例》参照了其他城市的优秀经验做法，赋予了街道办事处可制定推荐业主成员的办法，强化了首次业主大会必须在属地街道办事处组织领导下开展，并对筹备组成员条件进行了明确规定，对个人信用、业主遵守规约情况，特别是交纳物业服务费情况均提出了要求。
