物业设备管理的意义、方式与内容
一、房屋设备管理的意义
物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。
所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。
1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
2、房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。
良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行;加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。
3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要
现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。
4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设
由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。
二、房屋设备管理的方式
设备管理工作一般由房管单位和物业管理公司的工程部门主管，并由专人负责。基层管理有分散性管理方式和集中的专业化管理等各种方式。
设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行既可统一管理，也可分别管理。
设备的维修比起房屋建筑本身的维修，一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。维修工作的好坏，直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。具体的管理措施主要有：
1、建立设备管理账册和重要设备的技术档案;
2、建立设备卡;
3、建立定期检查、维修、保养制度;
4、建立房屋设备大、中修工程的验收制度，积累有关技术资料;
5、建立房屋设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度;
6、建立承租户保管房屋设备的责任制度;
7、建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。
三、房屋设备管理的内容
不同的房屋设备有不同的特点，因此，房屋设备管理的内容也各不相同。一般包括以下内容：
1、房屋设备的基础资料管理
房屋设备的基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。
(1)设备原始资料档案管理。
设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有：
验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等;
建立设备卡片：应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。
(2)重要设备维修资料档案管理。
①报修单
每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业修管理部门负责保管以备存查。
②运行记录
值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好，以备存查。
③考评材料
定期或不定期地检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。
④技术革新资料
设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。
2、房屋设备的运行管理
房屋设备运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
3、房屋设备的维修管理
房屋设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。
