综合题（含现场模拟综合判断题和论述题）
（一）现场模拟综合判断题
举例：
下面是某物业公司在接管验收和专项维修资金管理方面的一些做法和基本要求，请指出其中错误或不规范之处，并说明理由。
对物业接管验收中质量及遗留问题的处理
1．发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由施工单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
2．发现影响相邻房屋的安全问题，由施工单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由监理单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。
3．对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。
4．房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析情况，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善造成，则由业主委员会负责处理。
5．对资料遗留的问题，首先要登记确认遗留问题：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。然后，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司负责人协助进行。
6．对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发建设单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在三个月内解决。必要时公司负责人出面协商解决。
7．对于长期解决不了、势必会影响后续物业管理服务开展的问题，项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给建设单位备忘。
8．《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交项目管理处归档长期保存。
专项维修资金的使用与管理
专项维修资金的使用严格按照物业公司定计划——业主组织审查批准——金融机构划款这一程序进行，业主大会有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度。并且物业公司不定期向全体业主公布
专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以专项维修资金专户的开立按每一使用单元立账，并分列每幢的分账，以方便每一位业主查询，保证专项维修资金使用的透明性。
（二）情景题（5分）
举例：
已知某房屋维修工程直接工程费为1000000元。各种费率如下：间接费率13.55%，计划利润率8%，税率为4%。试求以上各项费用及该工程造价。（5分）
（三）案例分析题（10分）
举例：
一住宅小区物业管理公司告知所有的物业使用人，将对物业使用人的房屋装修活动进行统一监督管理。任何物业使用人装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500～5000元不等的罚款。一家业主在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。业主坚决反对，双方出现激烈争执。
业主认为：装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款；
物业公司认为：自己受开发商(业主)委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，业主违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。
试对以上案例进行分析：（10分）
（1）物业管理公司是否有权监管装修？
（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款？
（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为？
